房企海外投資之勢不可擋 掘金擴至二線城市

2013年，房企在海外投資項目主要在公寓樓和旅游度假社區(qū)。2014年投資產品種類有所增加，包括難度更大的商業(yè)、辦公、酒店，以及城市綜合體等。夏飏飏表示，2014年中國企業(yè)海外投資的50%是寫字樓，33%是開發(fā)地產，剩下的是酒店、零售等。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅亦向媒體也表示，中國房企對外投資者由核心寫字樓和住宅開發(fā)轉向休閑和工業(yè)物業(yè)開發(fā)。

除了拿地開發(fā)、購地標等升值模式，夏飏飏還指出另一種中國房企關注較少的海外投資模式，即“改造房”。夏飏飏說，倫敦等區(qū)域面積并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一種投資途徑，而這種投資模式目前暫未被國內房企關注。

中國房企海外投資在尋求分散投資實現多元化同時，亦尋求投資地點多元化。

仲量聯行報告顯示，2014年，倫敦共吸引40億美元中國投資，成為最受房地產企業(yè)青睞城市。其次，悉尼獲得22億美元投資，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡各獲得5億至15億美元投資。

對于房地產企業(yè)來說，可以簡化為已邁出國門和未邁出國門兩支隊伍。夏飏飏稱，已邁出國門的，已經在倫敦等城市站穩(wěn)腳，將會把投資目光放在附近城市;未邁出國門的，可能將會將倫敦等金融城作為第一落腳點。

“倫敦2015年仍會繼續(xù)獲得較大投資，將排中國房企在海外投資城市前三名”，夏飏飏分析，國際化和歐洲金融中心的標簽、全球通用語言降低法律研究障礙、稅率優(yōu)惠，以及教育優(yōu)勢等原因，將使得倫敦仍將持續(xù)吸收外資。其次，倫敦附近的其他國家，如德國、比利時等也將成為吸引投資的新區(qū)域。

“大舉投資門戶城市的物業(yè)市場之后，中國投資正將傾向于發(fā)掘主要省會城市、二線城市的高回報率投資機會”，萊坊和第一太平戴維斯也不約而同地指出此觀點。

第一太平戴維斯市場部高級經理何凌在接受媒體采訪時稱，投資回報主要分兩部分，一是租金，海外投資一般可以保持4%-5%的穩(wěn)定收益率;二是房價增長因素。第一太平戴維斯數據顯示，2014年倫敦地區(qū)房價上漲了16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達13%。

門戶城市的房價受外來投資增加影響正在逐漸升高，或將影響下一輪投資收益。

仲量聯行數據顯示，全球20個核心城市2014年商業(yè)房地產投資回報率為5.38%。“項目投資潛力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收購價格”夏飏飏稱，韓國房地產企業(yè)較中國早3年進入全球資產配置，從目前韓國來看中國房企未來收益，“非常可觀”。

以綠地作為中國房企海外擴張的一個縮影，綠地目前已進入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等四大洲9個國家13個城市，海外項目總投資超200億美元。綠地2014年超過萬科登頂房地產銷售榜首，其海外投資貢獻率不可忽視。