房地產(chǎn)行業(yè)正面臨全面升級(jí)，跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合，金融化、綠色低碳化、信息化(互聯(lián)網(wǎng)化)、還有國(guó)際化。用更靈活的資金結(jié)構(gòu)來(lái)提升我的效率，參與我的投資，需要?jiǎng)?chuàng)新的商業(yè)模式來(lái)提升規(guī)模優(yōu)勢(shì)與周轉(zhuǎn)效益，需要更豐富的項(xiàng)目來(lái)創(chuàng)造價(jià)值模式、盈利模式和退出模式，這是房地產(chǎn)與金融相關(guān)的一個(gè)升級(jí)。那么，這個(gè)邏輯里面我們看過(guò)去是什么?我們過(guò)去是“房產(chǎn)+金融”，核心的能力是拿地，你能不能拿到好地。今天我們講“金融+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，講的是金融能力。我認(rèn)為未來(lái)是“產(chǎn)業(yè)服務(wù)+金融+地產(chǎn)”，是產(chǎn)品能力、金融能力、服務(wù)能力，其實(shí)從地產(chǎn)到金融到服務(wù)，要回到原點(diǎn)、回到初心、回到人本上，這就是行業(yè)邏輯的變化。所以，我們關(guān)注房地產(chǎn)的微笑曲線，就是中間開發(fā)和銷售的環(huán)節(jié)已經(jīng)不像以前那么重要了，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了前端，運(yùn)營(yíng)服務(wù)后端成了微笑曲線，成了我們關(guān)注的對(duì)象。
所以，中國(guó)房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯是什么呢?商業(yè)模式優(yōu)化下的產(chǎn)業(yè)紅利。這是什么意思呢?我們可以不依賴制度紅利了，我們不是靠土地了，我們靠智慧，靠商業(yè)模式，這個(gè)更容易形成陽(yáng)光的東西、透明的東西。
我們講到金融，未來(lái)房地產(chǎn)融資更具市場(chǎng)化、資本化、多元化，這是十八屆三中全會(huì)給我們提的一些東西，比如人民幣匯率市場(chǎng)化形成機(jī)制，股權(quán)融資、鼓勵(lì)金融創(chuàng)新等多種產(chǎn)品，我們必須要看到這一條，房地產(chǎn)金融如果要真正實(shí)現(xiàn)金融地產(chǎn)，一定是真的股權(quán)融資，而不是假的股權(quán)。
我們?cè)賮?lái)看房地產(chǎn)融資環(huán)境的變化。過(guò)去是信息不對(duì)稱、資源不對(duì)稱、情感不對(duì)稱，逐漸從比拼資源到比拼服務(wù)體系。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的目的：一是優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，融資是對(duì)資金杠桿的加大;二是優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，核心是調(diào)整報(bào)表，降低負(fù)債率;三是優(yōu)化市場(chǎng)戰(zhàn)略;四是優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略。其實(shí)房地產(chǎn)金融有很多層次，但是有一個(gè)東西特別重要，就是企業(yè)一定要可持續(xù)發(fā)展，一定要相信我們的行業(yè)和企業(yè)是在長(zhǎng)跑，所以健康是必要的。
同時(shí)，我們也看到，未來(lái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的五種趨勢(shì)：第一全鏈條，第二跟資本市場(chǎng)結(jié)合，第三從增量往存量，關(guān)注資產(chǎn)，第四投貸結(jié)合，第五與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合。
先看第一，就是走向全產(chǎn)業(yè)鏈的投資：不同階段的融資方式、融資金額、融資期限的最優(yōu)安排，垂直整合+橫向整合+碎片化。我們現(xiàn)在做“清朋華友學(xué)子園”，就是把整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游鏈條，從拿地開始到最后一公里，全部垂直整合，這種整合很有優(yōu)勢(shì)，這是產(chǎn)業(yè)和金融的一個(gè)無(wú)縫對(duì)接。因?yàn)閷?duì)行業(yè)的深刻理解，在每一個(gè)點(diǎn)上找到最重要的環(huán)節(jié)進(jìn)行整合。還有橫向整合，從一開始到最后都可以進(jìn)行全鏈條的完整金融鏈，金融鏈已經(jīng)完成了。還有一個(gè)就是碎片化，房地產(chǎn)一定要關(guān)注消費(fèi)金融，房地產(chǎn)消費(fèi)金融的碎片化，REITs也好、眾籌也好，是非常重要的要素，但是剛剛開始，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)幾千萬(wàn)就很難了，房地產(chǎn)動(dòng)輒就是幾億、二三十億，有沒有辦法解決?現(xiàn)在政策上法律上還有很多的障礙。
第二，從簡(jiǎn)單的資金利用走向資本市場(chǎng)的全面互動(dòng)。房地產(chǎn)是跟資本市場(chǎng)的互動(dòng)，第一是上市，包括我們現(xiàn)在的會(huì)長(zhǎng)單位，現(xiàn)在重新回歸A股，包括私有化，其實(shí)都是關(guān)注資本市場(chǎng);過(guò)去房地產(chǎn)商會(huì)更多關(guān)注的是債，現(xiàn)在關(guān)注的是股，還要關(guān)心資本市場(chǎng)，這樣房地產(chǎn)才有最終的通道，才能活起來(lái)。
第三，從增量資產(chǎn)到存量資產(chǎn)的盤活，注重資產(chǎn)管理的升值。存量有巨大的空間，我們通過(guò)管理、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)，能夠把這些資產(chǎn)變成好資產(chǎn)，所以這方面存在巨大的潛力，而且房地產(chǎn)資源在這里面，我認(rèn)為有巨大的空間。
第四是投貸結(jié)合。現(xiàn)在很多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，在今天的預(yù)售制下，你的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大，股退不出，你的債也退不出，風(fēng)險(xiǎn)股債實(shí)質(zhì)是一致的;你的股退出了，債也退出了，你們享受的收益卻是完全不一樣的，所以，投貸結(jié)合非常重要。
第五，與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的金融創(chuàng)新。包括MOMA做的眾籌模式等，我們會(huì)看到地產(chǎn)金融的“前端+后端”，啞鈴型，開發(fā)、融資，就是一個(gè)傳統(tǒng)形態(tài)，現(xiàn)在成本越來(lái)越低，很多優(yōu)秀企業(yè)拿地以后馬上置換，把錢倒回去，成本極低，尤其在北京。
對(duì)我們這樣的房地產(chǎn)金融來(lái)講，要做私募股權(quán)基金是有機(jī)會(huì)的，但是上面和后面有機(jī)會(huì)。上面的機(jī)會(huì)是什么呢?是規(guī)模化，投資市場(chǎng)的規(guī)模化，是金融與產(chǎn)業(yè)資本的結(jié)合，在國(guó)外也是如此。下面是什么?是消費(fèi)，關(guān)鍵是什么呢?剛需、高頻，所以這里是很有空間的，而且這塊是特別真實(shí)的，在房地產(chǎn)里面，真正的痛點(diǎn)在這里。
例如途家、分權(quán)寶，他做的都是消費(fèi)品，他可以把資產(chǎn)碎片化、時(shí)間碎片化，而且有高度的黏性，還有很好的流動(dòng)性，這時(shí)候它的空間很大。但是互聯(lián)網(wǎng)要注意什么問(wèn)題呢?風(fēng)險(xiǎn)管理的能力!如果說(shuō)你需要銀行和大集團(tuán)擔(dān)保，你就還沒有主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，你是肯定不適合合作的。
在新的行業(yè)背景下，金融機(jī)構(gòu)該怎么選擇客戶呢?你追求資本多元化，你一定要產(chǎn)業(yè)規(guī)模化，你不能那么小，你的能力一定要專業(yè)化，和我資本互補(bǔ)，最后一個(gè)你得合作分享。所以雙方都有訴求，真正的股權(quán)融資到現(xiàn)在已經(jīng)形成了，金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的選擇也有變化，過(guò)去說(shuō)這是一個(gè)單純的收益，現(xiàn)在都在變，因?yàn)檫@是基于商業(yè)模式、產(chǎn)業(yè)邏輯的變化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須具備四大金融能力：投、融、管、退(投資能力、融資能力、管理能力、退出能力)。
我們今天有很多的金融機(jī)構(gòu)，注重選找項(xiàng)目的能力、判斷項(xiàng)目的能力，資源整合的能力，你能找到一個(gè)好項(xiàng)目嗎?你能判斷一個(gè)好項(xiàng)目嗎?你能把一個(gè)不好的項(xiàng)目變成好項(xiàng)目嗎?核心能力是投資能力、管理能力，就是別人賣不掉的你賣得掉，別人做不好的你做得好，別人賣得慢的你賣得快，別人賣得便宜，你賣得貴。還有退出能力，你是收購(gòu)?fù)顺觯€是資本市場(chǎng)退出，你要有退出的渠道，這三個(gè)(投資、管理、退出)能力具備了，融資的能力天然具備了，你不用去找錢，酒香不用擔(dān)心“巷子深”，尤其是今天，貨幣如此泛濫，錢到處在找你，你具備這三個(gè)能力，錢就把你找到了。
我最后講一個(gè)我的觀點(diǎn)，我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會(huì)包括全經(jīng)聯(lián)等二級(jí)機(jī)構(gòu)在內(nèi)，我們今天討論的是商業(yè)模式，我們一定要優(yōu)化商業(yè)模式，在商業(yè)邏輯下追求行業(yè)發(fā)展，但是更進(jìn)一步是要把商業(yè)模式提升為一種商業(yè)制度，通過(guò)國(guó)家、通過(guò)行業(yè)、通過(guò)我們的自律形成商業(yè)制度，商業(yè)制度的再上一層是商業(yè)精神。
中國(guó)五千年，我們有很好的詩(shī)歌史、政治史，但是我們沒有商業(yè)史，中華民族要發(fā)展，必須要有很好的商業(yè)精神，所以從商業(yè)模式到商業(yè)制度到商業(yè)精神的建立，是塑造新型的商業(yè)文明——尊重、共享、開放、透明。
所以我們今天講到的房地產(chǎn)金融，其實(shí)也是要回到我們的初心，讓我們的人生活得更好，讓我們的企業(yè)發(fā)展得更好，讓我們的國(guó)家和民族更加可持續(xù)!
謝謝大家!
