中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)訊近期中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)房產(chǎn)頻道強(qiáng)勢(shì)推出《海花訪談》欄目，本欄目為房地產(chǎn)權(quán)威人物訪談，匯聚地產(chǎn)大咖思想，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，共同打造一個(gè)國(guó)內(nèi)最專(zhuān)業(yè)、最權(quán)威的地產(chǎn)原創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)訪談品牌。
訪談主持人吳?；ǎF(xiàn)任中國(guó)日?qǐng)?bào)中文網(wǎng)房產(chǎn)、家居頻道總負(fù)責(zé)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年，創(chuàng)辦中國(guó)地產(chǎn)、家居知名論壇頒獎(jiǎng)典禮“中國(guó)地產(chǎn)華表獎(jiǎng)”，在企業(yè)間資本對(duì)接、資金引進(jìn)、高端產(chǎn)品頂層設(shè)計(jì)有獨(dú)到見(jiàn)解，是業(yè)界資深媒體人。先后在新華社、新京報(bào)、騰訊藍(lán)房網(wǎng)等媒體任職、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有獨(dú)到見(jiàn)解，是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代新形勢(shì)下新媒體領(lǐng)頭人及前行者。
中國(guó)日?qǐng)?bào)中文網(wǎng)房產(chǎn)、家居頻道主編 吳?；?/p>
本期《海花訪談》主題為“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展趨勢(shì)?”結(jié)合當(dāng)前共享經(jīng)濟(jì)、眾籌模式對(duì)新一輪房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、與商業(yè)地產(chǎn)投資這個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行討論。
本期采訪的嘉賓為中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇。
中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇
孟曉蘇博士是原全國(guó)人大委員長(zhǎng)萬(wàn)里的秘書(shū)(1983年到1990年)、原國(guó)家進(jìn)出口檢驗(yàn)局副局長(zhǎng)(1990年到1992年)、原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)(1992年起)、原幸福人壽董事長(zhǎng)(幸福人壽創(chuàng)辦人)。現(xiàn)擔(dān)任中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽監(jiān)事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)等職務(wù)。他被媒體譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”。
以下為訪談實(shí)錄：
孟曉蘇：各位同行、各位朋友，大家下午好!房地產(chǎn)這兩年不景氣，好久沒(méi)有開(kāi)過(guò)熱鬧的會(huì)了。今天到現(xiàn)場(chǎng)看中國(guó)人民日?qǐng)?bào)真有本事，召集了很多的朋友，連歐洲的朋友都請(qǐng)來(lái)了。今天讓我講講房地產(chǎn)的形勢(shì)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)十二五期間完成的任務(wù)不錯(cuò)，無(wú)論是指標(biāo)還是幅度都超額完成了原來(lái)的規(guī)劃。十二五最后一年的10.6到十二五開(kāi)年的9.5，接著就是7.7，7.3，現(xiàn)在為保7而努力，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況?很多的學(xué)者在研究，中央黨校的周天勇教授，他研究了亞洲四小龍的韓國(guó)和臺(tái)灣，發(fā)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)幅度在8%以上的時(shí)間，他們兩個(gè)國(guó)家和地區(qū)都是在43年和48年，我們中國(guó)大陸33年就結(jié)束了8的增長(zhǎng)。而他們兩個(gè)國(guó)家和地區(qū)在結(jié)束8增長(zhǎng)速度的時(shí)候，人均GDP都是1.2到1.4萬(wàn)美元，大陸在人均五千多美元的時(shí)候結(jié)束了8的增長(zhǎng)。原因就在于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的下滑，去年房地產(chǎn)結(jié)束了16年增幅22.2%的增幅，下滑到了10.5，去年的投資銷(xiāo)售又是和16年均值的26.5相比變成負(fù)增長(zhǎng)，丟掉了1/3的銷(xiāo)售額，這樣的下滑今年在持續(xù)。我們看到今年的投資從原來(lái)22.2下滑到了2，22個(gè)月的持續(xù)下滑丟掉了20%左右的份額，這脫離了我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
同時(shí)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的另外一個(gè)引擎地方政府和投資的建設(shè)，由于地方負(fù)債過(guò)大而熄火。好在今年到10月份的時(shí)候，房地產(chǎn)計(jì)劃加快，讓我們看到了一些曙光，我認(rèn)為這樣的勢(shì)頭將會(huì)持續(xù)到明年。習(xí)近平總書(shū)記講到我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷改革的鎮(zhèn)痛，機(jī)遇前所未有，挑戰(zhàn)前所未有，這就是前些天APEC會(huì)議上講的話(huà)。特別是最近中央看到了房地產(chǎn)脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)的情況，看到了房地產(chǎn)擠壓庫(kù)存的情況要求化解庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，我們?cè)谶@樣的形勢(shì)之下。
我談?wù)劶涌斐擎?zhèn)化帶來(lái)房地產(chǎn)的剛性需求，談?wù)剢?dòng)雙引擎促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。
中國(guó)的現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化，它對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的，這是李克強(qiáng)總理前不久講的。這個(gè)趨勢(shì)其實(shí)在房改之前，我們就發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)我們提出來(lái)了第四個(gè)消費(fèi)浪潮，老百姓買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，形成了共識(shí)。這個(gè)觀點(diǎn)很快得到了朱镕基的支持，他提出了一些說(shuō)法，由此我們加快研究，我們把當(dāng)時(shí)美國(guó)人提出來(lái)的美國(guó)人的夢(mèng)引到中國(guó)，我們主張?jiān)诿绹?guó)主張中國(guó)人的夢(mèng)。這樣的一種浪費(fèi)下，中國(guó)人民推動(dòng)了房改，住房制度改革的課題組是由四個(gè)部委加一個(gè)房協(xié)，房協(xié)起了骨干的作用，我是課題組的組長(zhǎng)。這以后建設(shè)部發(fā)布了房改方案被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，房改推動(dòng)了全國(guó)的城市建設(shè)，推動(dòng)了住房商品化。從房改開(kāi)始，持續(xù)十幾年房地產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)業(yè)推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，掀起了一個(gè)浪潮。老總總朱镕基這樣講房地產(chǎn)業(yè)，他說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了一百多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，我們也看到了后來(lái)因?yàn)椴贿m當(dāng)?shù)恼{(diào)控，使得房地產(chǎn)低迷脫離了一百多個(gè)行業(yè)。城鎮(zhèn)化多大的課題呀，李克強(qiáng)講了城鎮(zhèn)化是解決城鄉(xiāng)差距的根本途徑，也是最大的利益所在。一些人對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展還需要房子的時(shí)候，未來(lái)還會(huì)有將近4億人進(jìn)入城市居住，李克強(qiáng)提出的城鎮(zhèn)化我是建議者。他是在24年前就率先寫(xiě)了這樣的論文，我們一起在讀碩士的時(shí)候，他的碩士論文就是挑戰(zhàn)諾貝爾經(jīng)濟(jì)獲得者提出的發(fā)展城鎮(zhèn)化，利用工業(yè)化來(lái)推動(dòng)城鎮(zhèn)化的思路。這些觀點(diǎn)被收錄到書(shū)中，這本書(shū)已經(jīng)有三冊(cè)。提出了很多的政策，包括市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化，股份制，國(guó)有企業(yè)改革，發(fā)展大企業(yè)集團(tuán)都已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。
李克強(qiáng)后來(lái)用同樣的題目進(jìn)一步的深挖，完成了他的博士論文。習(xí)近平博士論文，以中國(guó)農(nóng)村市場(chǎng)化研究為博士論文，獲得了他的博士學(xué)位。我們今天的兩位主要領(lǐng)導(dǎo)人，在他們求學(xué)歲月，他們研究的就是城鎮(zhèn)化問(wèn)題，就是農(nóng)民問(wèn)題，就是市場(chǎng)化的問(wèn)題。今天我們正在經(jīng)歷了一個(gè)世界上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化浪潮，而這種城鎮(zhèn)化浪潮將會(huì)有利的帶動(dòng)了中國(guó)的內(nèi)需，同時(shí)帶動(dòng)中國(guó)的工業(yè)改變。
房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化的浪潮推動(dòng)下，有20年的高增長(zhǎng)時(shí)期，這個(gè)寓言早被一些國(guó)外的智者寓言。住房需求還是來(lái)自改善性的需求，我們現(xiàn)在北上廣深老百姓對(duì)小戶(hù)型沒(méi)有多大的興趣。中國(guó)老百姓需要不需要住房?我們看看老百姓大量的到國(guó)外買(mǎi)房子就知道了，國(guó)內(nèi)買(mǎi)不了到國(guó)外買(mǎi)。還有剛才苗會(huì)長(zhǎng)所講到的那樣棚戶(hù)區(qū)的改造，現(xiàn)存的房屋很多都是舊的，不成套的。中國(guó)的人口能力，本來(lái)中國(guó)人口就要控制下降，現(xiàn)在五中全會(huì)又全面啟動(dòng)了二胎，更不發(fā)愁中國(guó)缺人，人口多了需要房子，這些人長(zhǎng)大了又要結(jié)婚生孩子又會(huì)產(chǎn)生新的需求。再就是養(yǎng)老，我們這些搞房地產(chǎn)的一批人歲數(shù)大了，我們都到了需要養(yǎng)老的年齡。中國(guó)2億的老人，他們都需要養(yǎng)老，我們要為他們服務(wù)，這是一個(gè)巨大的壓力，也是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。正因?yàn)槿绱?，中央?guó)務(wù)院都需要保持房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
啟動(dòng)雙引擎促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。
雙引擎，注重消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主引擎作用，啟動(dòng)雙引擎，實(shí)現(xiàn)雙中高，不光是李克強(qiáng)總理多次提出，成了五中全會(huì)決議的內(nèi)容。什么是傳統(tǒng)引擎?雙引擎里面?zhèn)鹘y(tǒng)引擎厲以寧教授明確提出，房地產(chǎn)仍然是維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎，他說(shuō)創(chuàng)新很好，但是創(chuàng)新需要時(shí)間，創(chuàng)新變成產(chǎn)品被市場(chǎng)接受也是需要時(shí)間的，轉(zhuǎn)型很好。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)需要轉(zhuǎn)型，但是轉(zhuǎn)型需要過(guò)程，而且是一個(gè)痛苦的國(guó)家，要經(jīng)歷鎮(zhèn)痛期，有可能出現(xiàn)反復(fù)。這樣的情況失去了房地產(chǎn)的拉動(dòng)，就會(huì)造成拉動(dòng)力不足。講到了房地產(chǎn)特別強(qiáng)調(diào)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)消費(fèi)的作用，房地產(chǎn)是不可低估的。不讓開(kāi)發(fā)就是有泡沫，中國(guó)仍然需要房地產(chǎn)。今年以來(lái)多次場(chǎng)合講到了關(guān)于主引擎系統(tǒng)，目前為什么拉動(dòng)力不足，主引擎熄火，領(lǐng)導(dǎo)人推著前進(jìn)這是多么困難的事情，不光累而且速度慢。發(fā)動(dòng)機(jī)發(fā)動(dòng)起來(lái)了，汽車(chē)的前進(jìn)動(dòng)力就足了。
房地產(chǎn)下一步發(fā)展的時(shí)候，有的人說(shuō)美國(guó)早就不靠房地產(chǎn)了，美國(guó)是科技立國(guó)。但是我們知道美國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總量中仍然占第一位，有人說(shuō)不對(duì)，但是制造業(yè)是第一位，房地產(chǎn)是第二位的，他說(shuō)的也是沒(méi)錯(cuò)的。但是很多的國(guó)家沒(méi)有把制造業(yè)當(dāng)成一個(gè)能力是分很多的門(mén)類(lèi)，所以當(dāng)然房地產(chǎn)是第一位的。特別是我們看到了在前兩天美國(guó)復(fù)蘇，帶動(dòng)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，我們可以看到原來(lái)在美國(guó)這樣的國(guó)家，房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最大引擎。有人說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有科技含量，現(xiàn)在人們提倡的創(chuàng)新很多都是空談。反而是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了諸多創(chuàng)新，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)用，建筑，安裝，投資消費(fèi)，一直到部品裝飾到網(wǎng)絡(luò)電商，再到物業(yè)和房產(chǎn)稅，這些都是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的。如果說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)低迷，很多的產(chǎn)品找不到銷(xiāo)路談何創(chuàng)新?
有人說(shuō)現(xiàn)在的存量太大，不需要再買(mǎi)房子了，這是不對(duì)的。去庫(kù)存化是因?yàn)榉康禺a(chǎn)現(xiàn)在的庫(kù)存很大，但是沒(méi)有庫(kù)存就沒(méi)有市場(chǎng)。我們不可能再恢復(fù)到當(dāng)年我到中房初期的時(shí)候那種賣(mài)方市場(chǎng)，房子沒(méi)有出來(lái)就炒出花的市場(chǎng)，市場(chǎng)需要有一定的存量。97年的時(shí)候，就是在人們都喊房地產(chǎn)庫(kù)存太大，不能再開(kāi)發(fā)的時(shí)候，我們的觀點(diǎn)是多建房，習(xí)主席提出增加住房，我們的住房還是需要的，特別是居民的住宅。采取一些措施以后，我們看到了整個(gè)市場(chǎng)的復(fù)蘇，特別是一線城市恢復(fù)明顯。其它的城市怎么樣，我這里打出了我們的一個(gè)學(xué)生開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，在貴州的市下面的一個(gè)縣，縣下面的鄉(xiāng)，這是五級(jí)六級(jí)的區(qū)域了，結(jié)果一開(kāi)盤(pán)老百姓排隊(duì)。這說(shuō)明農(nóng)民是需要的，正是因?yàn)檫@樣的市場(chǎng)，使得今年房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)又開(kāi)始上漲，10月份的時(shí)候仍然8%的增幅。北上廣深更不要說(shuō)了，深圳更猛了。
現(xiàn)在需要什么，需要進(jìn)一步的大力推出政策，需要解放思想。朱熔基總理當(dāng)時(shí)的力度，七個(gè)政策總工20多項(xiàng)，這里沒(méi)有包括上海全額退稅和給戶(hù)口的地方政策。談到了樓市就要談股市，我認(rèn)為在樓市不能正常啟動(dòng)之前，股市是很難正常啟動(dòng)的。股市提前啟動(dòng)以為可以脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，今年6月份就開(kāi)始下滑。有網(wǎng)友研究發(fā)現(xiàn)每次股災(zāi)都是一個(gè)月零一天，六月份是六月22號(hào)，7月就是23號(hào)，8月24號(hào)。今年4月份北京電視臺(tái)讓我談股市我講了侯寶林的相聲，兩個(gè)人喝醉了斗嘴，一個(gè)說(shuō)沒(méi)醉就爬上去吧，沒(méi)醉的沒(méi)爬，中國(guó)的股民爬上去了。政府就不敢松了，生怕就掉下去，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)政府沒(méi)有關(guān)門(mén)，但是有壞人。股市穩(wěn)住房地產(chǎn)啟動(dòng)，讓制造業(yè)可以恢復(fù)活力，這樣股市才能發(fā)展。
政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，這些年20萬(wàn)億的地方債起到了很好的作用，但是現(xiàn)在慢慢的都完了。怎么解決問(wèn)題?我們看到的地方債，大的地方債是還本付息。李克強(qiáng)說(shuō)70%以上是有資產(chǎn)保證的，怎么解決這個(gè)問(wèn)題?需要的就是凝聚社會(huì)資金。住建部也很積極的推動(dòng)類(lèi)似的政策落地，這些都是屬于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，啟動(dòng)傳統(tǒng)引擎。新引擎要釋放新需求創(chuàng)造新供給，仍然離不開(kāi)房地產(chǎn)。最近中央又強(qiáng)調(diào)了供給側(cè)，不僅要擴(kuò)大總需求的需求側(cè)，而且要解決供給側(cè)的改革。創(chuàng)新包括什么呢?包括了高端設(shè)備、航空發(fā)動(dòng)機(jī)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，我們?cè)陂_(kāi)會(huì)的時(shí)候我們說(shuō)地產(chǎn)是不可或缺的。電商的發(fā)育離不開(kāi)物流，物流產(chǎn)業(yè)很多年外資到中國(guó)投資，到現(xiàn)在中國(guó)的企業(yè)紛紛投資，而且他們的回報(bào)率還是很高的。預(yù)期未來(lái)物流產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)一步的發(fā)展，主要就是物流園，這些會(huì)帶來(lái)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。
我們國(guó)家很多方面領(lǐng)先全球，維度就是飛機(jī)和游艇，特別是私人飛機(jī)，我們說(shuō)的飛機(jī)不是商務(wù)機(jī)。就是一百來(lái)萬(wàn)一架的小飛機(jī)，這些小飛機(jī)適合老百姓用，它會(huì)拉動(dòng)若干的產(chǎn)業(yè)，而且會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)一步的擴(kuò)張。飛機(jī)不是很難學(xué)，我已經(jīng)成為學(xué)員，你們的歲數(shù)沒(méi)有我大，希望你們學(xué)習(xí)。未來(lái)離城市不遠(yuǎn)的通航家園會(huì)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)有很大的內(nèi)需和消費(fèi)正常，會(huì)釋放巨大的需求和消費(fèi)潛力。正因?yàn)槿绱?，中央?duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)前景十分看好，我們?nèi)缙诮ǔ尚】瞪鐣?huì)，全面啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)，啟動(dòng)主引擎，包括傳統(tǒng)引擎一定能夠?qū)崿F(xiàn)，謝謝大家。
