生意虧本，丈夫私自出售夫妻共有房產填虧空。因無法過戶，買主一紙訴狀將夫妻二人告上法庭——
瞞著妻子賣房，合同有效嗎
夫妻共有房產是夫妻共同財產中重要的組成部分。現實生活中，夫妻一方擅自出售共有房產的行為屢見不鮮，也引發了很多社會矛盾。
在江蘇省淮安市淮安區，丈夫許某瞞著妻子丁某賣掉夫妻共有房屋后，因不能履行過戶手續導致夫妻二人被買房人告上法庭，法院一審判決夫妻二人敗訴。對丈夫賣房一事始終不知情的妻子向檢察機關申請監督。承辦檢察官經過細致的調查核實，終于還原事實真相，向法院發出再審檢察建議。最終，法院撤銷原判決。
妻子申請監督
房子被賣自己并不知情
“我的房子讓我丈夫賣了，我的銀行卡也被凍結了，這讓我怎么活啊！”2020年8月的一天，26歲的年輕女子丁某走進淮安區檢察院12309檢察服務大廳向檢察官訴說自己的委屈——
2016年，丁某和丈夫許某在許某老家修建的房子被拆遷，分得了一套安置房。因為這套房子是許、丁共同修建，村委會認定該安置房的產權歸夫妻二人共同所有。
本以為從此過上幸福的生活，然而房屋拆遷帶來的巨大利益讓兩人的婚姻也生出了嫌隙，兩人因為房產分配的事經常爭吵不休。2017年初，兩人開始分居，孩子跟著丁某一起生活。這期間，許某也曾多次跟丁某提出自己生意上需要資金，要把兩人共有的這套房子賣掉籌錢，可是丁某堅決不同意。
2018年4月，許某打電話給丁某，告知其可以拿到安置房了。滿心歡喜的丁某與許某來到拆遷辦簽署了《安置房結算表》。丁某一簽完字，許某就讓其離開，說剩下的事交給他來處理。信以為真的丁某離開了審批大廳，等著收房的好消息。
然而等了兩年，不僅房子沒有拿到，還等來一個壞消息。2020年7月，丁某突然發現自己的銀行卡和微信賬戶被法院凍結了。丁某急忙去法院咨詢，這時才知道，她與丈夫共有的那套安置房已經賣了，因為買家付了錢后一直不能過戶，她和丈夫許某已被買家訴至法庭。淮安區法院一審判決許某、丁某協助原告辦理房產過戶登記手續，同時賠償原告3.87萬元。
心急如焚的丁某找了一名律師向法院申請再審，可法院告知她案件已經過了再審申請期限。走投無路的丁某趕緊來到淮安區檢察院申訴。
丈夫吐露實情
生意虧本賣房抵虧空
淮安區檢察院受理案件后，民事檢察官咸建友詳細詢問了丁某事情的經過。丁某表示自己根本不知道安置房屋已經出售給他人，也沒有接到訴訟通知書，直到發現銀行卡和微信賬戶被法院凍結才知道本案情況。
丁某所說的情況是否屬實呢？為查明事實真相，檢察官到法院調取了民事案件卷宗，仔細審查許某、丁某夫妻二人與拆遷辦簽署的《安置房結算表》和房屋買賣雙方簽訂的《拆遷安置轉讓協議》和《房屋買賣合同》。
在《安置房結算表》中有許某和丁某雙方的簽字、手印，丁某本人也對此表示認可，但在涉及房產轉讓的《拆遷安置轉讓協議》和《房屋買賣合同》中，卻只有許某的簽名，丁某的簽名處寫著“許某代筆”。丁某表示《拆遷安置轉讓協議》和《房屋買賣合同》自己根本不知情，簽字更無從談起。
檢察官找來許某，經過多次溝通，他最終吐露了實情——
原來，因為做生意虧了本，許某一直琢磨著把和丁某共有的這套房子賣了，填補生意上的虧空。許某曾多次和丁某提出賣房子，都被丁某拒絕，許某最終決定背著妻子先將房子賣了籌錢。
在他人介紹下，同村村民華某夫婦找到了許某，提出要買這套房子。2017年10月3日，雙方很快達成兩份協議——《拆遷安置轉讓協議》和《房屋買賣合同》，約定許某和丁某將拆遷安置權利轉讓給華某夫婦，房產為安置小區面積120平方米的房子，總價30萬元，如果房屋面積不足120平方米，賣方需退還買方房屋差價款。
2018年4月4日，許某以收房為由，讓丁某和自己一起到拆遷部門進行了結算，簽署了《安置房結算表》。之后，華某夫婦付清了房款，許某則通過代簽妻子的姓名配合對方進行了安置權利交接。
2018年4月17日，華某夫婦持《拆遷安置權利轉讓協議》、結算表及補差款票據和許某一起到拆遷部門辦理了拿房證明。
在拿房過程中，華某夫婦發現協議中約定的安置小區并沒有竣工，為了早日拿到新房入住，華某夫婦和拆遷部門申請了調配，從已經竣工的一處安置小區置換了一套104.4平方米的現房。
拿到房子后，華某夫婦立即進行了裝修并入住。可是當華某夫婦找到許某要求辦理過戶手續時，許某卻百般推脫，后來干脆不見了蹤影。華某夫婦于是一紙訴狀將許某、丁某告上了法庭，要求對方配合過戶，同時退還房屋差價款。
2019年7月18日，因許某、丁某未到庭，法院進行了缺席宣判，判決原、被告之間的買賣合同有效，并要求被告協助原告辦理涉案房屋產權過戶手續，共同返還原告房屋差價款3.87萬元。判決生效后，華某夫婦申請了強制執行。很快，許某和丁某的銀行賬戶、微信賬戶被凍結。
檢察院發再審檢察建議
法院撤銷原審判決
檢察官咸建友隨后至拆遷辦和安置小區進行了現場查看，進一步夯實了在案證據，厘清了房屋買賣雙方爭議的焦點：一是許某和買房人華某夫婦簽訂的《房屋買賣合同》是否有效；二是妻子丁某是否有義務配合買房人辦理涉案房屋的產權過戶；三是判令許某、丁某共同返還房屋差價款3.87萬元是否有法律依據。
一審判決認為，丁某雖然是丈夫代為簽字，但是事后對房屋買賣合同進行了追認，因此房屋買賣合同有效，許某、丁某應當履行自己的義務，配合買房人華某夫婦辦理過戶手續。同時，《拆遷安置權利轉讓協議》約定，許某、丁某將面積為120平方米的拆遷安置房的安置權利轉讓給華某夫婦，協議轉讓總價為30萬元。如果房屋面積不足120平方米，賣方需退還買方房屋差價款，所以許某、丁某應當退還房屋差價款3.87萬元。
對此，檢察官認為，2018年4月，許某和丁某到拆遷部門簽署《安置房結算表》后，許某并沒有告知丁某該房屋的交易情況。買方華某也稱，雖然在現場看到了丁某，但是其當時沒有向丁某提及安置房的交易，且華某在領房時對安置房申請了調配，丁某對案涉房屋后來置換的狀況并不知情。所以，一審判決中認定丁某事后對合同進行了追認不符合實際情況。許某代替丁某在《拆遷安置權利轉讓協議》上簽字、按手印，系其單方行為，許某對房屋的處分應當認定為無權處分。但是根據民法典的規定，買方屬于善意購買，且支付了合理價格，所以即使丁某對該合同的簽訂并不知情，亦未予以追認，但并不影響合同本身的效力，故此《房屋買賣合同》合法有效。
雖然合同有效，購房者華某夫婦可基于《房屋買賣合同》，提出解除合同并要求賣房者許某承擔違約責任的訴訟請求，但并不能基于此強制要求未簽訂《房屋買賣合同》的丁某配合辦理產權登記手續。
此后，華某夫婦為早日拿到現房，單方至拆遷部門，將安置地點進行了變更，拿了面積為104.4平方米的現房。華某更換安置房屋的行為既變更了原差價條款的適用標的，也單方面放棄了領取120平方米房屋的權利，排除了許某的權益，原合同中按平方補差價的條款已被實質消滅，若要實施，須雙方重新約定。可許某并未同意就置換后房屋按120平方米為標準進行補差，原審判決判令許某、丁某返還華某夫婦購房差價3.87萬元無事實和法律依據。
今年1月6日，經淮安區檢察院檢察委員會研究認為，該案民事判決認定的基本事實缺乏證據證明，存在法定監督情形，后依法向法院發出再審檢察建議書。
2月25日，法院審判委員會認為該案判決確有錯誤，遂依法作出民事裁定書，決定對該案再審。3月31日，原告方華某夫婦申請撤訴，法院最終撤銷原判決。
記者了解到，由于房價的攀升，涉案房屋價格已由30萬元增長至70余萬元，買方現在除了要求賣方許某退還房款外，還要求其補償房屋價格上漲給自己帶來的損失。目前，買賣雙方對退還房款沒有異議，但違約金這一部分無法達成一致意見。為了化解當事人之間的矛盾，目前在法院、檢察院的主持下，三方當事人正在進行積極溝通，希望通過民事調解能取得三方都滿意的結果。
■檢察官說法：
如何規避夫妻共有房產的交易風險
夫妻共有房產是家庭財產的重要組成部分，也是房地產交易市場上常見的買賣標的。由于該類房產的賣方存在特殊的身份關系，買房人在該類房產的交易過程中，很容易忽視對賣方交易資格的謹慎審查，從而為爭議的發生埋下隱患。一旦發生爭議，不僅會讓自己遭受損失，也影響正常的房產交易市場秩序。因此，買房人尤其應當了解以下三方面問題，以及民法典相關規定，以有效規避夫妻共有房產的交易風險。
一、無權處分不等于合同無效。根據民法典第597條第1款規定，因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。本案中，丈夫未經妻子同意，擅自將夫妻共同房產出售，系無權處分，但買方屬于善意購買，且支付了合理價格，因此《房屋買賣合同》有效，丈夫應向買方承擔不能過戶的違約責任。
二、合同有效不等于物權變動。根據民法典第311條規定，購房者善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，才能取得該房屋的所有權。否則，雖然《房屋買賣合同》有效，合同雙方也只是債權行為，并不能基于此強制要求未簽訂合同的其他房屋共有權人辦理產權登記手續。本案中，丈夫擅自簽訂了《房產買賣合同》，但妻子不配合過戶，買方依然無法獲得房屋產權，合同雖然有效，但只在賣方(丈夫)和買方之間有約束力，妻子并無配合過戶的合同義務。
三、私自變更合同無效。根據民法典第543條規定，當事人協商一致，可以變更合同。本案中，買房人單方與拆遷辦進行了安置房的置換，買賣雙方并沒有就合同變更內容進行重新約定，因此買房人主張退還房屋差價款不能獲支持。
(江蘇省淮安市淮安區檢察院咸建友 楊光)
盧志堅 張珍 朱亮
（盧志堅 張珍 朱亮）
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