住宅投資價值已見“頂” 房價難以明顯上漲

在系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下，今年4月份全國各城市住宅成交量大多出現(xiàn)環(huán)比明顯上升，部分樓盤甚至還出現(xiàn)了漲價現(xiàn)象，反映出政策刺激措施對住宅需求釋放的作用在短期看已經(jīng)非常顯著。特別是近期股票市場出現(xiàn)巨幅震蕩，有分析認(rèn)為股市獲利資金流出將推動樓市迎來新一輪漲價潮。但考慮到房價上漲基本面已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，預(yù)期未來房價明顯上漲可能性非常小。

住宅投資價值已經(jīng)見“頂”，難以支持房價繼續(xù)明顯上漲。始于2013年四季度以來的房地產(chǎn)市場調(diào)整，是市場力量自發(fā)作用的結(jié)果。雖然2014年以來除一線城市外的其他大中城市均取消了限購措施，但市場成交量并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的上升，某種程度上反映出住宅投資價值已經(jīng)出現(xiàn)趨勢性下降。在房價大幅上升過程中，投資者往往不會關(guān)心住宅本身投資價值，更不屑于住宅物理折舊以及維護(hù)成本。但隨著住宅市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，大多數(shù)業(yè)主會驚奇發(fā)現(xiàn)持有物業(yè)收益的機(jī)會成本已經(jīng)過高，擁有多套住宅不僅沒有實(shí)現(xiàn)財富增值保值，反而還會失去財富流動性。這是因?yàn)椋c典型金融工具相比，住宅不動產(chǎn)流動性過低。而房價上漲會進(jìn)一步降低住宅不動產(chǎn)流動性。由此可見，當(dāng)前我國各城市面臨的住宅高庫存問題，實(shí)際上是住宅投資價值趨勢性下降的結(jié)果，并將進(jìn)一步傳導(dǎo)，嚴(yán)重削弱住宅價格上漲基礎(chǔ)。應(yīng)該看到，我國多數(shù)城市住宅價格更多受到投資投機(jī)性住宅需求的驅(qū)動。但這種驅(qū)動是以投資價值變現(xiàn)為前提，最終仍需要中低收入群體買單。而房價上漲越高，則投資價值變現(xiàn)可能性越小。考慮到當(dāng)前住宅需求結(jié)構(gòu)差異，我國中低收入人群不支持房價繼續(xù)大幅上漲。進(jìn)一步分析，當(dāng)前我國房價拐點(diǎn)形成，是我國人口拐點(diǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、收入增長趨勢和家庭財富配置轉(zhuǎn)型等因素綜合作用的結(jié)果。這種作用，即使是一線城市也不會例外。樓市雖然有區(qū)域性差異，但整體上仍然是一個不可分割的市場。一線城市住宅價格上升而其他城市價格回落，意味著流動性必須向一線城市集中，這本身就不是一個可以持續(xù)的過程。

當(dāng)前住宅市場需求釋放必須要以房價穩(wěn)中有落為前提。準(zhǔn)確講，隨著住宅不動產(chǎn)在家庭財富比重攀升至大約80%的高點(diǎn)，我國住宅市場已經(jīng)度過“買漲不賣跌”的階段。盡管住宅具備投資功能，而在滿足自身剛性和改善需求之外，再擁有多套房產(chǎn)，已經(jīng)失去一定投資價值。由于城市住宅所有權(quán)分布存在顯著差異，中低收入人群剛性需求和改善性需求能否得到有效滿足，實(shí)際上仍然取決于住宅價格。住宅價格對這部分需求的抑制作用非常明顯。如果所有的政策措施最終結(jié)果是促使房價繼續(xù)明顯上漲，那么將不可避免帶來中國式的“次貸危機(jī)”。顯而易見，這必然是偏離了政策刺激本身目的。

綜合來看，當(dāng)前我國房價繼續(xù)大幅上漲可能性非常小。近期房地產(chǎn)政策優(yōu)惠措施對二手住宅交易刺激作用更為明顯，有可能會引發(fā)二手住宅掛牌量上升對新建商品住宅去庫存進(jìn)程施加影響的問題。但不管怎樣，對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，維持項目房價穩(wěn)中有落，可能會更有利于住宅需求釋放。當(dāng)前我國住宅市場需求收入中樞的下移，將很大程度上決定市場交易的主流方向。